Продадим вашу квартиру быстро
и по рыночной цене
— за 2 месяца или раньше.

Процесс состоит из пяти ключевых этапов. Ниже — краткое и понятное объяснение каждого из них.
✅ 1. Проверка документов
На этом этапе проверяются:

• Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения и др.
• Правоподтверждающие документы: выписка из ЕГРН (Единый госреестр недвижимости).
• Личность участников сделки: паспорта, ИНН и др.

Дополнительно может понадобиться:

• Согласие супруга (если жильё куплено в браке).
• Разрешение органов опеки (если собственник — несовершеннолетний или недееспособный).

Важно: выписку из ЕГРН лучше заказывать продавцу — в этом случае она будет содержать полную информацию о квартире, включая правообладателя и основания владения. Выписка, заказанная покупателем, будет «обрезанной» и менее информативной.
✅ 2. Предварительный договор
Заключается предварительный договор купли-продажи — в нём стороны фиксируют намерения и основные условия будущей сделки: цена, сроки, порядок расчётов. Это особенно важно, если потребуется время на подготовку документов или оформление ипотеки.
✅ 3. Основной договор купли-продажи
Главный юридический документ. Он должен содержать:

• точные данные объекта (адрес, кадастровый номер),
• цену квартиры,
• способ и порядок расчётов.

Форма может быть:

• Простая письменная — подписывается сторонами без нотариуса;
• Нотариальная — предпочтительнее, так как нотариус проверяет все документы, дееспособность сторон и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

✅ 4. Оплата госпошлины
Пошлину оплачивает покупатель. Размер зависит от статуса лица:

• Физическое лицо — 2 000 руб.
• Юридическое лицо — ставка выше.

Актуальные суммы всегда можно уточнить на портале Госуслуги.
✅ 5. Регистрация собственности
Переход права собственности фиксируется в Росреестре.
Есть два способа подачи документов:

• Через нотариуса — если договор удостоверен;
• Через МФЦ — если обычная форма договора.

Сроки регистрации:

• до 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ;
• 1 рабочий день — при подаче в электронном виде через нотариуса.

После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН — это официальный документ, подтверждающий право собственности.

Да, ипотечную квартиру можно продать. Но есть важное условие: она находится в залоге у банка, поэтому любые действия с ней — только с согласия кредитора.
Существует три проверенных способа:
✅ 1. Продажа с досрочным погашением ипотеки
Суть:
Покупатель сначала закрывает остаток кредита продавца, затем оформляется сделка.
Как это работает:

• Стороны подписывают предварительный договор, где прописывается сумма долга.
• Покупатель перечисляет эту сумму в банк.
• Банк выдаёт письмо о снятии обременения.
• Подписывается основной договор купли-продажи.
• Происходит одновременная регистрация снятия залога и перехода права собственности.

Риски:
Покупатель платит до регистрации собственности — важно оформлять всё строго по договору.
✅ 2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
Суть:
Часть денег покупателя идёт напрямую банку — для погашения долга продавца.
Как это работает:

• Заключается основной договор купли-продажи с пометкой, что объект обременён ипотекой.
• В договоре прописывается: часть суммы уходит в банк, остальное — продавцу.
• Банк и Росреестр одновременно снимают обременение и регистрируют переход права.

Плюсы:
Меньше риска для покупателя — банк участвует в расчётах и гарантирует чистоту сделки.
Минусы:
Подходит не во всех банках — необходимо заранее уточнить возможность такой схемы.
✅ 3. Продажа с переводом долга
Суть:
Покупатель принимает на себя долг продавца и становится новым заёмщиком по ипотеке.
Особенности:

• Редкий сценарий — не все банки согласны.
• Требуется согласие банка и переоформление кредитного договора.
• Сложнее с юридической стороны, но удобно для покупателя, если он готов продолжать выплаты.

Важно:
Такой способ подойдёт, если покупатель хочет сохранить условия кредита или не располагает сразу всей суммой.

По закону, при продаже квартиры физическим лицом может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ 13%. Но есть исключения, при которых налог не платится или его можно снизить до нуля.
✅ Когда налог платить не нужно:

1. Срок владения: 3 года или более, если:

• квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, по договору ренты или приватизации;
• объект — единственное жильё семьи (в том числе в долевой собственности супругов).

1. Срок владения: 5 лет или более — во всех остальных случаях.

⏱ Важно: отсчёт срока начинается с регистрации права собственности, а при ДДУ (долевом участии) — с момента полной оплаты квартиры.

1. Если в семье двое и более детей и выполнены все условия:

• детям нет 18 лет (или до 24, если учатся очно);
• новая квартира куплена в том же году или до 30 апреля следующего года;
• площадь или кадастровая стоимость новой квартиры больше, чем проданной;
• стоимость проданной недвижимости ≤ 50 млн ₽;
• у семьи нет в собственности более 50% другого жилья, которое больше новой квартиры.

💡 Другие варианты освобождения от налога:

• Продажа дешевле 1 млн ₽
• Налог не начисляется, если сумма сделки ≤ 1 млн ₽. Но будьте осторожны: если цена в договоре окажется ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговая пересчитает доход по кадастру — и НДФЛ всё равно придется заплатить.
• Продажа без прибыли (по цене покупки)
• Если вы продаёте квартиру по той же цене, за которую её покупали, можно применить фактический вычет— и избежать налога.
• Что нужно:
• декларация 3-НДФЛ;
• документы, подтверждающие покупку и продажу (договора, чеки, расписки, платежки);
• сумма продажи должна быть ≥ 70% от кадастровой стоимости.

Да, продать такую квартиру можно, но важно строго соблюсти юридические требования — иначе сделку могут признать недействительной.
📌 Что нужно знать:

1. Если доли детям уже выделены
2. — потребуется разрешение органов опеки на продажу. Они проверяют, не нарушаются ли права несовершеннолетних, и куда будут направлены деньги от их доли.
3. Если доли не выделяли
4. — сначала нужно выделить доли детям, зарегистрировать их в Росреестре, а затем уже обращаться за разрешением в органы опеки.
5. Если квартира в ипотеке
6. — сперва получите согласие банка на выделение долей, только потом подавайте документы в опеку.

⚠️ Важные нюансы:

• Новое жильё должно не ухудшать условия для детей — их доли должны быть равными или большепрежних.
• Некоторые органы опеки не допускают перевод долей в уже имеющееся жильё, требуя, чтобы взамен детям выделялись доли в новой квартире.
• Все изменения долей оформляются соглашением и обязательно регистрируются в Росреестре.

🚫 Что будет, если нарушить:

• Если вы не выделили доли детям, а квартиру уже продали — велика вероятность, что сделка будет оспорена прокуратурой. В таких ситуациях суд, как правило, встаёт на сторону детей. В итоге — аннулирование сделки, возврат денег и длительные разбирательства.

Недвижимость с обременением — это не приговор. Продать такую квартиру возможно, но нужно учитывать специфику ограничений.
🏦 1. Квартира в залоге у банка (ипотека)
Варианта два:

• Закрытие долга до сделки — самый безопасный способ. Снимается обременение, и квартира продаётся как «чистая».
• Погашение долга покупателем — требует предварительного договора и чётких расчётов. Банк выдаёт письмо о снятии залога после оплаты, затем регистрируется сделка.

⛔ 2. Квартира под арестом (через суд или приставов)

• Если арест наложен приставами — нужно погасить долг, после чего они снимают ограничение (срок до 30 дней).
• Если арест наложен судом:
• Если процесс ещё идёт — снять арест нельзя.
• Если суд завершён — потребуется отдельное судебное решение о снятии ареста, даже если квартира более не фигурирует в деле.

Важно: заранее проверьте статус — иначе сделка будет заблокирована.
👥 3. Зарегистрированные жильцы с правом пользования
Такая ситуация возникает, например, если кто-то отказался от приватизации, но остался зарегистрирован в квартире. Эти лица сохраняют бессрочное право проживания — и сделка с объектом будет проблемной.
Выход: выписка через суд или добровольное снятие регистрации до сделки.
🧩 4. Продажа доли в квартире
Согласно ст. 250 ГК РФ:

• Все сособственники должны быть официально уведомлены.
• У них есть преимущественное право покупки — если они соглашаются, вы обязаны продать им.

Способы уведомления:

• Через нотариуса (надёжно).
• Самостоятельно (почтой, с согласованием текста уведомления у нотариуса).
• Если доля оформлена в паркинге и участников более 20 — достаточно разместить извещение на сайте Росреестра (бесплатно).

Да, закон не запрещает продажу квартиры с задолженностью по коммунальным платежам. Но важно чётко зафиксировать условия сделки, чтобы избежать проблем в будущем.
🔧 3 законных варианта продажи:✅ 1. Долг погашает продавец
Наиболее простой и чистый способ — владелец сам оплачивает задолженность до сделки.
Иногда стороны договариваются, что покупатель гасит долг, но это фиксируется в предварительном договоре— с точной суммой и порядком зачёта.
✅ 2. Покупатель оплачивает долг с вычетом из цены
Стороны оговаривают: покупатель погашает долги за счёт продавца, и эта сумма вычитается из цены квартиры.
Важно оформить это документально — в договоре купли-продажи.
⚠️ 3. Квартира продаётся с долгами
Такой сценарий возможен, но:

• Долги по капитальному ремонту всегда переходят новому владельцу, независимо от условий договора (ст. 158 ЖК РФ).
• Энергоснабжающие компании (например, «Петроэлектросбыт») могут взыскать долги даже с нового собственника — через судебный приказ, отменить который бывает сложно.

🛡 Что обязательно проверить перед покупкой:

• Долги по ЖКХ, отоплению, воде, электричеству, газу
• Задолженность по капремонту — отдельно заказывается справка из регионального фонда
• Документы и квитанции от управляющей компании

акая сделка возможна — и это распространённая практика на рынке новостроек. Оформляется она через договор уступки прав требования.
📄 Что такое уступка прав?
При покупке квартиры в строящемся доме вы заключаете ДДУ (договор участия в долевом строительстве). Это не полноценная покупка квартиры, а право получить её в будущем — когда дом будет построен и сдан.
Соответственно, продать такую квартиру до сдачи можно только через переуступку: вы не продаёте саму недвижимость, а передаёте своё право требования новому дольщику.
🧾 Как происходит продажа по переуступке с ипотекой:

1. Найти покупателя, готового купить новостройку на этапе строительства.
2. Предъявить документы:

• копию ДДУ;
• справку из банка о сумме оставшегося долга.

1. Получить согласие банка (вашего ипотечного кредитора) на переуступку.
2. Без этого сделка невозможна — права находятся в залоге.
3. Согласовать переуступку с застройщиком:

• если в договоре указано обязательное согласие — получить его;
• если согласие не требуется — просто уведомить застройщика после сделки.

1. Оформить договор уступки, зарегистрировать его и передать все документы новому покупателю.

💡 Важно:

• Уступка прав с ипотекой — это юридически почти то же самое, что продажа квартиры с залогом: потребуется банк, застройщик, документы и чёткий контроль.
• Такая сделка — строго регламентирована, но абсолютно законна. Подходит как для частных лиц, так и для инвесторов.

У квартиры может быть две цены:

• Кадастровая — официальная, по данным Росреестра. Указана в выписке ЕГРН.
• Рыночная — по сути, та сумма, за которую вы реально можете продать объект.

Чтобы не ошибиться с оценкой, важно учесть все факторы, влияющие на стоимость.
🏘 Внешние факторы, которые влияют на цену:

• Локация — чем ближе к центру или престижным районам, тем выше цена.
• Транспорт — наличие метро, остановок и удобных выездов добавляет ценности.
• Инфраструктура — школы, детсады, поликлиники, магазины поблизости увеличивают ликвидность.
• Экология — близость к заводам и трассам снижает стоимость. Зелёный район — наоборот, добавляет.
• Рыночная конъюнктура — когда спрос высокий, цена растёт. В низкий сезон продать дороже сложнее.

🏠 Характеристики самой квартиры:

• Тип дома и год постройки
• «Хрущёвка» и «сталинка» — разница в восприятии и цене существенная. Современные дома ценятся выше.
• Класс ЖК
• Чем выше — тем дороже: комфорт, бизнес, элитные комплексы с охраной, паркингом и сервисами увеличивают цену.
• Этаж
• 1-й и последний этажи обычно дешевле на 5–10%.
• Планировка
• Просторная кухня, гардеробная, раздельный санузел, балкон, высокие потолки — всё это повышает ценность.

📊 Как оценить самостоятельно:
Сравните вашу квартиру с аналогичными на реальных площадках объявлений: Авито, Циан, Домклик.
Берите предложения с похожим районом, площадью, типом дома — и считайте среднюю цену за 1 м².

• Совет: если цена будет выше рынка — квартира может «зависнуть». Ниже — вы просто потеряете деньги. Лучше всего — получить оценку от независимого эксперта, который учтёт всё и точно спрогнозирует срок продажи.

На скорость сделки влияет не только цена или район. Часто продажа затягивается из-за второстепенных, но критичных факторов. Вот что действительно помогает продать быстрее:
📂 1. Подготовьте все документы заранее

• Правоустанавливающие бумаги (ДКП, наследство, приватизация и пр.)
• Согласие супруга (если покупка была в браке)
• Справка об отсутствии долгов, выписка ЕГРН
• Снимите себя с регистрационного учёта — прописанные люди настораживают

💸 2. Погасите все долги по ЖКХ и налогам
Покупатель не хочет разбираться с «хвостами». Предоставьте квитанции или справки об отсутствии задолженностей — это повышает доверие и ликвидность.
🎯 3. Предусмотрите небольшой торг
Изначально закладывайте 1–3% дисконта в цену — покупателям нравится ощущение «выгодной сделки». Это мотивирует закрыть сделку быстрее.
🧽 4. Сделайте предпродажную подготовку

• Генеральная уборка
• Избавление от хлама
• Мелкий ремонт сантехники, освежение стен
• Максимально нейтральная обстановка

Хорошее первое впечатление = быстрая продажа.
📸 5. Закажите профессиональную съёмку
Фотографии — это первое, что видит покупатель.
Чёткие ракурсы, свет, простор, детали — всё имеет значение. Идеально — короткий видеообзор с акцентом на преимущества квартиры.
☎️ 6. Будьте на связи и готовы к показам

• Отвечайте на звонки и сообщения без задержек
• Готовьтесь к просмотрам в удобное для покупателя время
• Общайтесь вежливо, подробно, по делу

Психологический комфорт на этапе общения — большой плюс.
👔 7. Обратитесь к профессионалам
Агентство недвижимости:

• Реально оценит вашу квартиру
• Подготовит объект к продаже
• Сделает фото, видео и запустит рекламу
• Отсеет «пустые» звонки
• Возьмёт на себя юридическое сопровождение

📌 Вы экономите время, снижаете риски и получаете результат быстрее.